Qui croire concernant la dépréciation immobilière ?
La valeur de votre maison et de vos terrains va-t-elle baisser ?

La dépréciation immobilière en milieu rural est d'une telle évidence qu'il semble presque absurde d'en discuter. Les personnes qui veulent acquérir un bien immobilier à Ranchal pour la villégiature ou pour y vivre viennent systématiquement pour la tranquillité campagnarde. L'offre immobilière est tellement importante dans notre région qu'il est évident que personne ne prendra le risque de se retrouver impacté par une éolienne géante alors qu'il a le choix entre des dizaines de villages. Déjà quatre familles ont fait savoir qu'en cas de réalisation d'un parc éolien à Ranchal elles quitteraient la commune, il y en aura d'autres, l'offre immobilière augmentera et la demande diminuera entrainant inévitablement dans le meilleur des cas une chute des valeurs et dans le pire une impossibilité de vendre.

Pourtant la CNR nous l'assure : « Plusieurs études ont démontré que la présence d'éoliennes n'a pas d'impact significatif sur le marché de l'immobilier » et cite éhontément deux études qui ont été faites sur des données immobilières datant de 1996 à 2007 ! Des chiffres qui ont entre 12 et 23 ans ! Il fallait oser.  Non seulement ces études ne concernent pas les milieux ruraux mais à l'époque il n'y avait pratiquement aucun parc éolien, les nuisances étaient méconnues, et l'immobilier était dans une période de hausse constante. De plus, d'après un spécialiste, une étude de 2017 stipule que ces vieilles études périmées citées par tous les promoteurs éoliens sont « falsifiées» et concernent surtout des biens situés à plus de 2000 mètres des éoliennes. (Voir plus bas et *2)

Pour notre part, soyons plus honnêtes, restons sérieux et factuels. Prenons quelques exemples tangibles parmis les milliers existant déjà :

- Selon les agents immobiliers de notre région, notamment de Cours, la seule annonce du projet éolien en 2009 avait fait fuir les clients potentiels de l'immobilier ranchalais et fait fondre la valeur des biens à la vente avant même qu'une étude de faisabilité ne soit amorcée. Aujourd'hui l'offre immobilière est importante sur notre commune et certains biens (maisons ou terrains du lotissement) sont à la vente depuis de nombreuses années.

- Témoignage de Yves Bage – Agriculteur à Novechaze – Hte Loire : "J'avais pensé vendre, j'ai pas pu vendre, j'avais vendu mais quand ils ont vu les éoliennes… la promesse de vente était avant les éoliennes, après les éoliennes ça a été fini" (*5)

- La cour d'appel de Rennes fait état, dans un jugement de 2017, d'attestations notariales et d'agents immobiliers estimant entre 28 et 46% de la valeur d'acquisition la dépréciation d'une habitation.(*3) 

- David Ignacio, agent immobilier explique le cas de Monsieur Duprix (*1) : "Un client avait fait une proposition pour sa maison à la vente puis il a été au courant du projet éolien. Aujourd'hui ce n'est même pas une question de demander un rabais, c'est qu'il n'en veut plus du tout...la maison ne l'intéresse plus." 

- Sachez que, dès aujourd'hui, si vous vendez un bien immobilier sans signaler le projet éolien, grâce à l'évidente dépréciation, l'acquéreur peut faire un recours et obtenir l'annulation de la vente (Arrêt de la Cour d'appel de Rennes du 18 mars 2010) et des dommages et intérêt  (Arrêt de la cour d'appel d'Angers du 8 juin 2010) pour "dol", c'est-à-dire pour cette rétention d'information fautive. La cour d'appel a donc en l'espèce annulé la vente forcée et condamné  à 18 000 euros de dommages et intérêts. « L'arrêt assassine les éoliennes en dix lignes », résume l'avocat, Ivan Jurasinovic : les propriétaires "ne peuvent sérieusement soutenir que l'implantation à proximité de leur propriété (entre 1,1 et 1,6 km) d'ouvrages aussi imposants et parfaitement insolites dans le paysage angevin que ces éoliennes, sources d'inévitables nuisances sonores et d'importantes transformations paysagères et environnementales, soit un événement à ce point anodin ou négligeable qu'ils pouvaient, de bonne foi, le taire à leurs futurs acquéreurs" (*4)

- Sur certains parcs, des riverains ne pouvant plus supporter les nuisances et se voyant, de ce fait, contraints de quitter leur habitation apprenaient, désespérés, qu'elle était devenue pratiquement invendable ou que sa valeur avait énormément chuté et qu'ils n'avaient donc plus les moyens de partir ; le cauchemar (*5)

- S'il n'y a pas de dépréciation, on se demande bien pourquoi MMA proposait un contrat qui indemnise les propriétaires de la perte financière en cas de revente jusqu'à 50 000 euros. Selon l'option souscrite, MMA précisait alors concernant les éoliennes géantes : "Suite à leur implantation, à Montseigues dans l'Ardèche, les maisons situées à proximité ont subi une dévaolorisation très importante : -Nuisances auditives permanentes [...] -Nuisances visuelles permanentes [...] Les propriétaires qui ne supportent plus ces nuisances doivent bien souvent se résoudre à revendre dans de mauvaises conditions financières." (Annexe 4).

- Notons que les gites de France "ne labellisent pas les structures situées dans les zones d'implantation de parcs éoliens ou à proximité de celles ci ou de toute autre source de nuisances" (Annexe 2). Dans le cadre de l'expertise du gite rural de Tigné dans le Maine et Loire ouvert en 2014, l'expertise considère que, du fait de l'implantation d'éoliennes à proximité, la location du gîte ne sera plus possible dans le contexte de concurrence actuelle et que l'investissement de 100 000€ lancé par le propriétaire pour aménager le gîte sera perdu (Annexe 5). En effet, selon l'expert, « si les éoliennes sont construites, le propriétaire devra informer les clients potentiels du gîte de la présence immédiate d'un parc éolien. S'il le fait, il est pratiquement sûr qu'il n'aura plus de clientèle. S'il ne le fait pas, les clients le signaleront oralement aux propriétaires ou sur les réseaux sociaux d'internet ». C'est donc porter directement atteinte au tourisme local que d'entériner un tel projet.

- Une enquête publique du département de la Vienne datant de 2016 à Champagné Saint Hilaire étayée de nombreux documents et attestations conclue à une dépréciation de 30 à 40 % (Annexe 1).

- Citons enfin l'étude "Impact des éoliennes sur les prix immobiliers" (2017) de Bernard Grangé, Economiste, Ancien élève d'HEC et de l'IEP Paris. On croirait qu'il commente le courrier adressé par la CNR à Ranchal quand il parle du traitement de la question par les promoteurs éoliens (*2) :
"Alors que la perte de jouissance est contestée même dans son principe par les promoteurs éoliens, la question de la valeur des biens immobiliers est traitée par eux avec désinvolture, voire condescendance dans les études d'impact et de façon générale par les acteurs de l'éolien, organismes publics compris. Dans les études d'impact, les références aux études qui démontreraient l'absence d'impact figurent apparemment sans même vérifier la teneur de ces études. En effet, les études citées, peu nombreuses d'ailleurs compte tenu de l'importance du sujet , et rarement récentes, concluent pour la plupart à l'existence d'un lien, même s'il est minimisé au stade des hypothèses et des conclusions par les réserves dont un florilège suit. Une lecture critique met en effet en évidence les mécanismes par lesquels ces études sont falsifiées par les promoteurs éoliens. - Etudes principalement au-delà de 2000 mètres. - Etudes excluant en grande partie la date d'annonce du projet, la plus importante ne terme d'impact, souvent 3 ans avant, 3 ans après la mise en service, - Sondages sans rigueur scientifique (habitants des communes « situées à moins de 1000 mètres d'une commune accueillant un projet éolien » (c'est à dire en général situées largement au-delà de 2000 mètres) ou enquêtes auprès des professionnels de l'immobilier. - Etudes réalisées en période de hausse de l'immobilier (particulièrement 1995 à 2008), et montrant seulement que le projet n'a pas suffi à faire baisser les prix - Négation de l'existence ou du sens d'un lien de causalité en dépit de la reconnaissance d'une évidence statistique" 
et qui conclue : " Ce qui apparait donc en creux et de plus en plus souvent en clair dans l'ensemble de ces études, particulièrement les plus récentes, et au travers des réserves, hypothèses, périmètres, dates de références et autres artifices de langage, c'est que la présence d'une éolienne de 50 à 120 mètres de haut à moins de 2000 mètres cause un préjudice incontestable".

Références :
1- "Un village à vendre à cause des éoliennes" : http://www.adere-egreville.org/eoliennes/medias/france2081127.php
2- Étude de Bernard Grangé "Impact des éoliennes sur les prix immobiliers"
3- https://www.actualitesdudroit.fr/documents/fr/jp/j/c/civ/3eme/2017/6/29/16-19337
4- https://www.quechoisir.org/actualite-eolien-moins-value-immobiliere-n7571/
5-Témoignage visible en vidéo ici : https://youtu.be/VPxaoiN-wGs
6- Le courrier de la CNR concernant l'impact sur l'immobilier

Pour aller plus loin, un rapport de 100 pages contenant de nombreuses attestations d'agents immobiliers, avocats et notaires :
Rapport dépréciation immobilière

ANNEXES

Exemples de jugements et de jurisprudences

Arrêts ou jugements à titre d'exemples :

- Arrêt de la Cour d'appel d'Angers du 8/06/2010  confirmant le jugement du TGI d'Angers du 9/04/2009
« il est certain que les éoliennes seront visibles de la maison d'habitation des époux A même si toutes les fenêtres n'auront pas une vue directe sur les éoliennes. En outre, il est vraisemblable qu'une pollution sonore existera, l'implantation des éoliennes étant proche du domicile des époux A [ le parc de Tigné est à 1 km de cette maison). La crainte des nuisances sonores et visuelles provoquée par ces éoliennes et l'incertitude quant à leur impact sur la santé ne peut que rendre difficile la vente de tels biens et entraîner une baisse de prix ».

- Jurisprudence dans le même sens que l'arrêt de la Cour d'appel de Rennes du 20/09/2007 - prix de vente réduit de 21% en raison de la dépréciation de la valeur causée par la proximité du parc éolien du Menez Trobois – maisons situées à 500, 720, 1005 et 1 300 mètres – 
Les professionnels concernés (notaire et agent immobilier) avaient estimé la dévaluation d'un bien riverain d'un parc éolien entre 28 et 46%.

TGI Angers, commune de Tigné, 9/04/2009 (habitation située à 1 100 m de 6 éoliennes – perte de valeur vénale de 20% - Jugement cité dans le rapport d'information de la Mission d'information commune de l'Assemblée Nationale sur l'énergie éolienne, 31/03/2010, n° 2398, p. 47 de la version PDF).

Arrêt CA Rennes  du 20/09/2007 Saint Coulitz, RG : 06/02355 où le notaire comme l'agent immobilier estime la décote sur la valeur vénale respectivement de 26% et de 46% de la valeur d'acquisition

Autre exemples de jurisprudence sur la dévaluation des biens immobiliers pour cause de voisinage de parcs éoliens:

Jugement du TGI de QUIMPER du 21 mars 2006 confirmé par la Cour d'Appel de Rennes du 20 septembre 2009 Saint-Coulitz – Finistère :
La Cour condamne le vendeur d'une maison, ayant dissimulé à l'acheteur l'existence d'un projet éolien dont il était informé, à rembourser 30 000€ sur un prix de vente initial de 145 000€.

Jugement du TGI d'Angers du 9 avril 2009 Tigné – Maine et Loire :
Le TGI condamne le vendeur d'une maison, pour rétention volontaire d'information sur un projet de parc éolien, en baissant le prix de la maison de 20% avec un remboursement de 36 000€ à l'acquéreur. En appel, la Cour d'Appel d'Angers décide le 8 juin 2010 l'annulation de la vente et 18 000€ de dommages et intérêts à l'acquéreur.

Jugement du TGI de Quimper du 9 octobre 2007 confirmé par la Cour d'Appel de Rennes du 18 mars 2010 Le Trevoux - Finistère :
La Cour décide de l'annulation de la vente d'un bien immobilier, le vendeur ayant omis de signaler l'existence d'un projet éolien à l'acquéreur (vente effectuée en août 2005).

Jugement du TGI de Bressuire du 3 mai 2010 : Saint Martin de Sanzay (79290) :
Le TGI condamne le vendeur d'une maison, au titre du préjudice subi du fait de la dissimulation d'un projet éolien, à rembourser 49 500€ sur un montant d'acquisition de 345 296€, estimant que l'immeuble a perdu 15% de sa valeur

Jugement du TGI de Montpellier du 4 février 2010 :
Le TGI ordonne la démolition de 4 éoliennes , sur les 21 qui composent le parc, en raison du trouble visuel et auditif qu'elles imposaient à un domaine viticole. En outre, l'implantation de ce parc entrainait une dépréciation de 20% de la valeur du domaine. Le juge accorde aux propriétaires 200 000€ de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance des lieux et 228 673€ d'indemnisation au titre de la dépréciation foncière. Cette décision fait l'objet d'un appel. Sources : https://www.ppeebp.org/single-post/2017/08/28/Immobilier-Le-bruit-des-%C3%A9oliennes-peut-annuler-une-vente

Annexe 1


Annexe 2

Annexe 3

Annexe 4 : Communiqué de presse MMA de 2006
http://storage.canalblog.com/30/95/297633/23944347.pdf

Annexe 5 : Expertise du gite rural de Tigné dans le Maine et Loire 2014:

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"Bien informés, les hommes sont des citoyens ; mal informés ils deviennent des sujets"
(A. Sauvy)

NB : La photo de haut de page date de 2010, c'est une simulation faite grâce à des calculs mathématiques de perspective précis pour des éoliennes de 150 mètres. Elle permet la prise de conscience du gigantisme sans préjuger d'un lieu d'implantation. Aujourd'hui, dix ans plus tard, les éoliennes ont grandi et elles pourraient largement dépasser les 200 mètres.